而家係咪上車好機會?
反修例運動已進入第三個月,樓市由6月觀望到8月放盤的量多了,根據美聯物業網站的放盤統計,6月1日共錄得2,586宗網盤調低買賣叫價,該數字於7月1日錄得2,878宗,較6月1日的紀錄升約11%,最新8月26日更錄得4,072宗,較7月1日的紀錄再高出逾四成。多左賣盤但成交沒有跟隨,原因是你肯賣,沒有人敢買,原因是什麼?你懂的。
窮生從來都話,什麼剛性需求(Inelastic Demand)係香港真係廢話,上一次我記憶好深的是2015年的煥然壹居大抽獎,當年揀樓的時候正值樓市的小回調,由2010年之後一直火熱的樓市出現左有樓冇人揀嘅情況。今日回想,可有揼爛自己個心口?好了!講返2019年,因為今次減價求售的氣氛更加激烈,每天經常見到沙田又劈100萬,嘉湖540萬有個3房。所以最近窮生亦收到不少三十出頭的準上車客pm,問我好唔好上車,呢個係咪機會,甚至有讀者問我,跌多少少不如一次過買兩間?有關閣下人生咁重大的決定,窮生唔希望係pm咁草率回應,但我希望借呢個機會拋出一些我嘅思路同疑問,你思考完,解答完再下決定都未遲。
沒有了這場運動的香港樓市
對這個問題,我問得更多是在股市下。筆者寫文的時間恆指收在27000點樓上,坦白說是一個頗貴的水平。原因在於香港以至多個發達國家的數據,包括通脹、gdp的增長、PMI等等數字都不理想,都正在顯示未來一年的經濟增長放緩。我們不難想像,就算沒有了反修例運動,下年的經濟也應該是再下行。這是我在4月的時候已經推斷,所以當時我已經減持了一定數量的股票,這如果單說經濟的角度,如果樓市有機會下行,的確很可能是一個上車的好機會。
正如我一直說香港樓貴,也一直說香港樓很難有大跌。原因在於香港人的按揭風險比97年的時候低得多。現在的業主很多都有最少一層已經供完的物業,而且大部份個案都是一層自住,一層收租,沒有了從前一人同時供幾層樓的高風險case。沒有還款壓力,又大部份人只係想放租,二手盤之前一直都係唔創新高唔成交。無他,因為有無敵的持貨能力,又大家都相信香港樓市,大家看準香港政府根本冇能力搵地起樓,土地一定不會有大量供應,長期來說香港都係求過於供,大家信,大家一齊持貨,自然愈升愈有。如果6月唔發生呢場運動,什麼中美貿易戰,最多也只能令樓市出現10-15%的跌幅,就算香港經濟要衰退,樓市要跌也不過是20%最盡,如果一跌就是上車機會,如果…歷史沒有如果。
政治事件有否改變了香港的基本因素
我是一個基本分析派的支持者,選擇投資任何產品,我會傾向先看看他的基本因素,就好似香港樓市,如果長期供應不足,長期有資金追捧,有內地人不停落黎掃樓。香港樓有如此的基本面,只是不是摸頂,理論上有能力供,又是自住的話,隨時都可以買。因為跌只是週期,而不是樓的基本價值。問題是,大家要自行分析清楚,這場香港的政治風暴,有沒有動搖到香港的根基,香港樓,有沒有以前這種水平的投資溢價。
香港樓市從來唔會完全冇炒家,只有用家。所以如果大部份時間樓市價值好少唔係以投資者主導,而家嘅樓市已經算係最「用家」主導了。由於炒家對市場嘅唯一功用就係定出最合乎需求嘅出價,所以樓市呢十年升咁多都有其合理性。你買唔起,係你問題,但你冇得住,就係政府問題,呢點要分清楚。今次反修例運動發展到現在,對香港的傷害是肯定的,是不是結構性的傷害?我也認為錯不了。當香港不是以前的香港,我們還在用以前的數據同基本因素去計間樓值唔值呢個價,係唔係偏差太大呢?
上車客希望留港定居嗎?
一路以來我都強調,買自住樓始終是半投資半消費,最重要還是自己能不能住得安心舒服,第二層才是你的投資產品。最近百業蕭條,最好生意當然就是移民顧問同外地樓公司。有外地樓公司由說客人沽清香港樓移民海外,先不推測呢番說話的動機,我個人認為如果你有多於一層樓,沽貨是合理,但是否需要沽清就值得商確。最重要的原因是,香港人以為凡是樓都有投資價值,呢個概念直接令好多香港人係外地地產市場損兵折將。香港是100%城市,邊有可能用有城有鄉的地方相比?如果沽盡現有的香港樓,筆錢要作好回報的投資,也要技術、時間和心機。
如果你是未上車的年輕一代,則要好好考慮而家是否一個好機會上車。冇錯,現在樓市已經明顯見頂回落,加上近月的運動加推一把,要說樓市因為短期的動盪跌多了也不足為奇。如果不打算移民,又唔大貪香港樓市會大升,一頭家,倆口子,或許是一個機會在未來一年上車。但要做到上一代200萬升到800萬,我諗就唔好FF太多,香港或許永遠失去這種點石成金的奇蹟。