而家係咪上車好機會？

反修例運動已進入第三個月，樓市由6月觀望到8月放盤的量多了，根據美聯物業網站的放盤統計，6月1日共錄得2,586宗網盤調低買賣叫價，該數字於7月1日錄得2,878宗，較6月1日的紀錄升約11%，最新8月26日更錄得4,072宗，較7月1日的紀錄再高出逾四成。多左賣盤但成交沒有跟隨，原因是你肯賣，沒有人敢買，原因是什麼？你懂的。

窮生從來都話，什麼剛性需求（Inelastic Demand）係香港真係廢話，上一次我記憶好深的是2015年的煥然壹居大抽獎，當年揀樓的時候正值樓市的小回調，由2010年之後一直火熱的樓市出現左有樓冇人揀嘅情況。今日回想，可有揼爛自己個心口？好了！講返2019年，因為今次減價求售的氣氛更加激烈，每天經常見到沙田又劈100萬，嘉湖540萬有個3房。所以最近窮生亦收到不少三十出頭的準上車客pm，問我好唔好上車，呢個係咪機會，甚至有讀者問我，跌多少少不如一次過買兩間？有關閣下人生咁重大的決定，窮生唔希望係pm咁草率回應，但我希望借呢個機會拋出一些我嘅思路同疑問，你思考完，解答完再下決定都未遲。

沒有了這場運動的香港樓市

對這個問題，我問得更多是在股市下。筆者寫文的時間恆指收在27000點樓上，坦白說是一個頗貴的水平。原因在於香港以至多個發達國家的數據，包括通脹、gdp的增長、PMI等等數字都不理想，都正在顯示未來一年的經濟增長放緩。我們不難想像，就算沒有了反修例運動，下年的經濟也應該是再下行。這是我在4月的時候已經推斷，所以當時我已經減持了一定數量的股票，這如果單說經濟的角度，如果樓市有機會下行，的確很可能是一個上車的好機會。

正如我一直說香港樓貴，也一直說香港樓很難有大跌。原因在於香港人的按揭風險比97年的時候低得多。現在的業主很多都有最少一層已經供完的物業，而且大部份個案都是一層自住，一層收租，沒有了從前一人同時供幾層樓的高風險case。沒有還款壓力，又大部份人只係想放租，二手盤之前一直都係唔創新高唔成交。無他，因為有無敵的持貨能力，又大家都相信香港樓市，大家看準香港政府根本冇能力搵地起樓，土地一定不會有大量供應，長期來說香港都係求過於供，大家信，大家一齊持貨，自然愈升愈有。如果6月唔發生呢場運動，什麼中美貿易戰，最多也只能令樓市出現10－15％的跌幅，就算香港經濟要衰退，樓市要跌也不過是20％最盡，如果一跌就是上車機會，如果…歷史沒有如果。

政治事件有否改變了香港的基本因素

我是一個基本分析派的支持者，選擇投資任何產品，我會傾向先看看他的基本因素，就好似香港樓市，如果長期供應不足，長期有資金追捧，有內地人不停落黎掃樓。香港樓有如此的基本面，只是不是摸頂，理論上有能力供，又是自住的話，隨時都可以買。因為跌只是週期，而不是樓的基本價值。問題是，大家要自行分析清楚，這場香港的政治風暴，有沒有動搖到香港的根基，香港樓，有沒有以前這種水平的投資溢價。

香港樓市從來唔會完全冇炒家，只有用家。所以如果大部份時間樓市價值好少唔係以投資者主導，而家嘅樓市已經算係最「用家」主導了。由於炒家對市場嘅唯一功用就係定出最合乎需求嘅出價，所以樓市呢十年升咁多都有其合理性。你買唔起，係你問題，但你冇得住，就係政府問題，呢點要分清楚。今次反修例運動發展到現在，對香港的傷害是肯定的，是不是結構性的傷害？我也認為錯不了。當香港不是以前的香港，我們還在用以前的數據同基本因素去計間樓值唔值呢個價，係唔係偏差太大呢？

上車客希望留港定居嗎？

一路以來我都強調，買自住樓始終是半投資半消費，最重要還是自己能不能住得安心舒服，第二層才是你的投資產品。最近百業蕭條，最好生意當然就是移民顧問同外地樓公司。有外地樓公司由說客人沽清香港樓移民海外，先不推測呢番說話的動機，我個人認為如果你有多於一層樓，沽貨是合理，但是否需要沽清就值得商確。最重要的原因是，香港人以為凡是樓都有投資價值，呢個概念直接令好多香港人係外地地產市場損兵折將。香港是100%城市，邊有可能用有城有鄉的地方相比？如果沽盡現有的香港樓，筆錢要作好回報的投資，也要技術、時間和心機。

如果你是未上車的年輕一代，則要好好考慮而家是否一個好機會上車。冇錯，現在樓市已經明顯見頂回落，加上近月的運動加推一把，要說樓市因為短期的動盪跌多了也不足為奇。如果不打算移民，又唔大貪香港樓市會大升，一頭家，倆口子，或許是一個機會在未來一年上車。但要做到上一代200萬升到800萬，我諗就唔好FF太多，香港或許永遠失去這種點石成金的奇蹟。