元朗大預言(上)
由6月開始,香港變得不再一樣,一開始是一個月兩次百萬人的大型示威,演化到個個星期日不同地方遍地開花集會,連儂牆拆完又起。作為市民,你可能習以為常,最多就是當自己6天工作。facebook鋪天蓋地都是示威者被打的片段,邊個邊個記者會現場直播,立場姐姐又衝上前線採訪,成件事很有心,很熱血,無論藍黃都很抗奮;抗奮到一個地步,大家都不知道,香港的消費活動,已經跌到沙士的水平。所以,香港總商會發聲明提出4大訴求,大家都驚醒了!係喎,商人都搵唔到食,要出黎嘈政府了。左中右才知道,香港真的病了!
7月21日晚,你以為會打到飛起,在中聯辦?也有,是令人憤怒的,不過最少你預左。所以,遊行人士的防護一次比一次精良,因為和理非都要保護自己。窮生參加遊行,一直都係最和理非的一群,都想像唔到有一日,我連遊個行,都帶上頭盔、防毒面具也及一身護甲。當日我連鐵馬都沒有觸碰過,香港真的病了。
最估唔到的是,在中上環的人們,是預左有危險,但元朗的居民沒有,結果上演了一場香港的屍殺列車。到底發生了什麼事,大把片段、直播可以看,不是此詳談。文章反而想講7月22日之後,元朗的氣氛確實變了。商舖耐不耐就拉閘,人來人往的雞地變了死寂,你不理政治,政治來到了你的社區。呢兩日,租客走了,租務市場出事了。facebook的租樓gorup開始出現元朗租客出逃,搵大埔/粉嶺,甚至上水的租盤。同一天已經有新聞講有關業主割價求售,有租客完約走人的個案,在資訊如此紛亂的情況之下,作為元朗人,尤其係業主,商戶,我地應該點分析當前形勢,有什麼指標我地應該列入考慮?今次窮生就嘗試以數據和當前局勢分析作沙盤推演,希望大家要留要走都唔會太魯莽。
最快反應:租務市場
元朗區近6-7年新盤多,根據政府數字,由2015年至2021年,已知同預計落成量睇,元朗、屯門同將軍澳落成量係最多,而元朗會在期內新供應近1.6萬伙,主要係中小型單位。其實有關呢個題目,我已經好早講過,買呢3個地方既樓要小心,因為短期特別大量既新樓供應,如果樓市下行(不論全港定個別區份),都有機會人踩人。
講返元朗,由於大型屋苑林立,新地尤其強大,早前樓市上升,年輕上車族多向屯門、元朗遷移,加上新地樓品質好,自住客都睇高一線,現成元朗區一個年輕夫婦新族群。但可能由於真係短期內太多盤同時流出市面,個租務市場未必立即消化得到。係事件未發生之前,其實元朗已經係全港最高空置率既地區,2018年數字為7.4%,高於全港平均的3.7%。事件之後,預期都會有租客會搬向租金水平相約的其他地區,特別係事件發生的屋苑附近,和鄰近鄉民住處的單位,租金定必在短期承受壓力,因為業主未必走得切,租客隨時可以走。721之後,唔少外來人都怕左鄉民,而元朗同外區唔同,甚至比屯門更加獨特,就是元朗市中心基本上完全被圍村包圍住,中間只有一條元朗大馬路貫穿,在721片段所見,西鐵站內站外,都是困獸鬥。對於事實當晚是不是鄉民參與打鬥,我不知道,也沒有意見。但如果呢個污名唔洗刷,當大家認為人身安全有威脅,特別係有小朋友的新婚家庭,考慮到小朋友的成長環境,有時減租都未必解決到問題。
樓市短期只屬「小挫折」 長期慢慢跑輸
租務回報有問題,下一步自然影響樓價。由2016年小回調之後的升市,租金回報已經顯然追不上樓市的升幅,即是所謂乾升的格局。回報只係比定期高少少,又要處理一大堆收租問題,事實已經趕走不少投資客。呢個情況,有一成多的跌幅是可以預期,會不會再有更多,要看看之後元朗事件的最新發展。
當然,香港不能跟外地樓比較,因為香港本身只是一個點,難以出現元朗就大跌,其他地區冇事的情況。長遠元朗還是會跟香港整體樓市走,此文唔作整體樓市分析,所以唔著墨太多。但係長遠來說,雖然今次短期下跌只係恐慌性,幅度有限。但影響是長期的,事件未必能令元朗樓市大跌,但係絕對結構性改變了元朗樓的升值能力,唔跌都難升。果區特別惹人嫌棄,樓價點會有運行?供應量多,需求下跌,如果香港樓市未來不跌少升,元朗樓就算不跌,也只能睇住外區升,這是我對元朗樓的預期。
商戶最痛
這個可能是最值得分析的部份,但反而最少人提及,就是商舖。好多人講水貨客問題都只會講上水,其實元朗都有呢個問題,因為元朗係北區市中心(有網友更正我,元朗唔算北區,係新界西。咁我就介定元朗就係屯天元區的市中心吧!係將軍澳都算九龍東嘅今日,就自行判斷吧!),點可能唔係入貨好地方?大家要明白,一個地方多「旅客」,商舖就有溢價,租金就升得快,平時生意好,加完租都仍有利潤。做街舖生意量大,毛利率低,好攻唔好守,6-7月個個星期遊行,最近一個月開始又拉閘又衝突,首當其衝就是街舖生意,一個唔和平既社區,營商自然艱難,生意影響租值,租值又影響舖價。如果點解香港總商會也要提出4大訴求,要求政府化解民怨。然而全港性的民怨仲有得化解,元朗區有聲有畫面,不安的氣氛揮之不去,就算要今日停止暴力,我相信也要一段不短的時間才能恢復市民信心。所以星期六,就是決定元朗去生路,還是不生路的關鍵。
作為元朗人的你們,尤其擁有資產的大家,最好也為自己的資產和未來考慮一下,為自己的社區做點事,化解紛爭,和平理性,互相尊重。香港係和諧社會,大家都希望生活安穩,經濟發展。個個星期武裝起來,村民累、警察累、香港人也累,有冷氣房唔坐,30度走上街遊行集會,是證明,香港真的病了。
祝福香港,香港加油!