元朗大預言（上）

由6月開始，香港變得不再一樣，一開始是一個月兩次百萬人的大型示威，演化到個個星期日不同地方遍地開花集會，連儂牆拆完又起。作為市民，你可能習以為常，最多就是當自己6天工作。facebook鋪天蓋地都是示威者被打的片段，邊個邊個記者會現場直播，立場姐姐又衝上前線採訪，成件事很有心，很熱血，無論藍黃都很抗奮；抗奮到一個地步，大家都不知道，香港的消費活動，已經跌到沙士的水平。所以，香港總商會發聲明提出4大訴求，大家都驚醒了！係喎，商人都搵唔到食，要出黎嘈政府了。左中右才知道，香港真的病了！

7月21日晚，你以為會打到飛起，在中聯辦？也有，是令人憤怒的，不過最少你預左。所以，遊行人士的防護一次比一次精良，因為和理非都要保護自己。窮生參加遊行，一直都係最和理非的一群，都想像唔到有一日，我連遊個行，都帶上頭盔、防毒面具也及一身護甲。當日我連鐵馬都沒有觸碰過，香港真的病了。

最估唔到的是，在中上環的人們，是預左有危險，但元朗的居民沒有，結果上演了一場香港的屍殺列車。到底發生了什麼事，大把片段、直播可以看，不是此詳談。文章反而想講7月22日之後，元朗的氣氛確實變了。商舖耐不耐就拉閘，人來人往的雞地變了死寂，你不理政治，政治來到了你的社區。呢兩日，租客走了，租務市場出事了。facebook的租樓gorup開始出現元朗租客出逃，搵大埔／粉嶺，甚至上水的租盤。同一天已經有新聞講有關業主割價求售，有租客完約走人的個案，在資訊如此紛亂的情況之下，作為元朗人，尤其係業主，商戶，我地應該點分析當前形勢，有什麼指標我地應該列入考慮？今次窮生就嘗試以數據和當前局勢分析作沙盤推演，希望大家要留要走都唔會太魯莽。

最快反應：租務市場

元朗區近6－7年新盤多，根據政府數字，由2015年至2021年，已知同預計落成量睇，元朗、屯門同將軍澳落成量係最多，而元朗會在期內新供應近1.6萬伙，主要係中小型單位。其實有關呢個題目，我已經好早講過，買呢3個地方既樓要小心，因為短期特別大量既新樓供應，如果樓市下行（不論全港定個別區份），都有機會人踩人。

講返元朗，由於大型屋苑林立，新地尤其強大，早前樓市上升，年輕上車族多向屯門、元朗遷移，加上新地樓品質好，自住客都睇高一線，現成元朗區一個年輕夫婦新族群。但可能由於真係短期內太多盤同時流出市面，個租務市場未必立即消化得到。係事件未發生之前，其實元朗已經係全港最高空置率既地區，2018年數字為7.4％，高於全港平均的3.7％。事件之後，預期都會有租客會搬向租金水平相約的其他地區，特別係事件發生的屋苑附近，和鄰近鄉民住處的單位，租金定必在短期承受壓力，因為業主未必走得切，租客隨時可以走。721之後，唔少外來人都怕左鄉民，而元朗同外區唔同，甚至比屯門更加獨特，就是元朗市中心基本上完全被圍村包圍住，中間只有一條元朗大馬路貫穿，在721片段所見，西鐵站內站外，都是困獸鬥。對於事實當晚是不是鄉民參與打鬥，我不知道，也沒有意見。但如果呢個污名唔洗刷，當大家認為人身安全有威脅，特別係有小朋友的新婚家庭，考慮到小朋友的成長環境，有時減租都未必解決到問題。

樓市短期只屬「小挫折」 長期慢慢跑輸

 租務回報有問題，下一步自然影響樓價。由2016年小回調之後的升市，租金回報已經顯然追不上樓市的升幅，即是所謂乾升的格局。回報只係比定期高少少，又要處理一大堆收租問題，事實已經趕走不少投資客。呢個情況，有一成多的跌幅是可以預期，會不會再有更多，要看看之後元朗事件的最新發展。

當然，香港不能跟外地樓比較，因為香港本身只是一個點，難以出現元朗就大跌，其他地區冇事的情況。長遠元朗還是會跟香港整體樓市走，此文唔作整體樓市分析，所以唔著墨太多。但係長遠來說，雖然今次短期下跌只係恐慌性，幅度有限。但影響是長期的，事件未必能令元朗樓市大跌，但係絕對結構性改變了元朗樓的升值能力，唔跌都難升。果區特別惹人嫌棄，樓價點會有運行？供應量多，需求下跌，如果香港樓市未來不跌少升，元朗樓就算不跌，也只能睇住外區升，這是我對元朗樓的預期。

商戶最痛

這個可能是最值得分析的部份，但反而最少人提及，就是商舖。好多人講水貨客問題都只會講上水，其實元朗都有呢個問題，因為元朗係北區市中心（有網友更正我，元朗唔算北區，係新界西。咁我就介定元朗就係屯天元區的市中心吧！係將軍澳都算九龍東嘅今日，就自行判斷吧！），點可能唔係入貨好地方？大家要明白，一個地方多「旅客」，商舖就有溢價，租金就升得快，平時生意好，加完租都仍有利潤。做街舖生意量大，毛利率低，好攻唔好守，6－7月個個星期遊行，最近一個月開始又拉閘又衝突，首當其衝就是街舖生意，一個唔和平既社區，營商自然艱難，生意影響租值，租值又影響舖價。如果點解香港總商會也要提出4大訴求，要求政府化解民怨。然而全港性的民怨仲有得化解，元朗區有聲有畫面，不安的氣氛揮之不去，就算要今日停止暴力，我相信也要一段不短的時間才能恢復市民信心。所以星期六，就是決定元朗去生路，還是不生路的關鍵。

作為元朗人的你們，尤其擁有資產的大家，最好也為自己的資產和未來考慮一下，為自己的社區做點事，化解紛爭，和平理性，互相尊重。香港係和諧社會，大家都希望生活安穩，經濟發展。個個星期武裝起來，村民累、警察累、香港人也累，有冷氣房唔坐，30度走上街遊行集會，是證明，香港真的病了。

祝福香港，香港加油！